2020湖湘楼市年终报：“房住不炒”仍是全年主线

跨越2020，做时间的朋友

又到一年辞旧迎新之际，今年辞岁之感却分外复杂且强烈——经历过新冠肺炎疫情的全球“黑天鹅”事件，相信每一位地产人都能理解这个2020年的诸多不易。

这一年，整个房地产系统在鼎力抗疫中开始了新的一年，看似平凡的物业管理行业筑牢了城市居民的“第一道防线”，“物业英雄”等关键词也成功登陆微博热搜;这一年，湖南地产界出现了全国最早一批实现复工复产的房企，2月初长沙即有百余项目开门迎客，“一件事一次办”等政策让湖湘楼市率先复苏;这一年，“三条红线”出台震惊业界，“房住不炒”理念更加深入人心，相关政策的落地成为今年房企融资端最大事件;这一年，部分知名房企推出了“七折卖房”、“楼市天猫双11”等促销活动，愈演愈烈的价格战让促销“名场面”层出不穷，“房地产+互联网”的趋势日渐明显;这一年，长沙意外地成为地产界新晋网红，不仅因房价稳定等因素连续第13年获评“中国最具幸福感城市”，还吸引了深圳、东莞等住建部门同行前来学习调控和监管心得......

这一个2020，湖湘地产业界所经历的跌宕起伏，非身在其中者恐怕很难体会。

又到了12月31日。从2015年开始，创业界的网红罗振宇在每年的这一天都会举行一场《时间的朋友》跨年演讲，对于“时间”二字，猜想今晚他的感触一定比往年更多。

《易传》里写道：“凡益之道，与时偕行。”这或许是古人对于“时间”概念的最早记载之一。对于现而今的房地产市场而言，“时”的意义也相当重要：“时”，是时局——12月举行的中央经济工作会议上，明确了“解决好大城市住房突出问题”是明年要抓好的八项重点任务之一，正面临的“百年未有之大变局”让我们需要苦练内功，稳定房地产市场;“时”，也是“时势”——曾经鼓励冒险，造就业界“英雄”的外部大环境已经不再，“三条红线”政策落地带来的指标硬约束，让房企只能变得更加理性，过多依赖外部资金、激进拿地等冒险行为都将不可持续;“时”，更是“时代”——在许多发达国家都曾经历的“大开发时代”之后，国内房地产行业也在逐步进入“后开发时代”，市场需求增长趋向平稳，房地产流通方式趋向买卖与租赁并重，在一步步脱离金融产品属性之后，唯有不断提供好的产品和服务，才能让企业立于不败之地。

2020年即将过去，期待每一位努力奔跑的地产人，都能最终成为时间的朋友。

■何尚武

“房住不炒”仍是全年主线

房地产调控的“长沙样本”入选年度案例

回首2020年，湖南楼市大事件不断。

年初，肆虐的新冠肺炎疫情，对楼市冲击尤为巨大;全年主线仍是坚持“房住不炒”，房地产调控的“长沙样本”也入选了十大“中国改革2020年度案例”;下半年，省内一系列政策文件出台，给城市更新、区域发展带来新的机遇挑战。

岁末之际，湖南日报携旗下新湖南客户端、三湘都市报联合推出楼市年终特刊，并梳理了八个关键词，记录楼市的生长变迁。

关键词一：应对疫情

2020年初，新冠肺炎疫情突如其来，1月下旬各地陆续发文停止一手房和二手房交易，各大售楼部停止营业，全省楼市进入“冰封期”。

为应对疫情冲击，线上看房、直播卖房开始出现。省内三四线城市积极发挥政府的“有形之手”作用。从2月中旬开始，衡阳、湘潭、怀化、益阳、岳阳等市相继出台稳定楼市措施，提出了购房契税补贴、加大银行信贷支持、延缓交纳税金、阶段性减免和缓缴企业社保费、降低土地资金使用成本等措施。

不过，省会“不为所动”。在“房住不炒”总基调下，长沙市继续保持着“最严调控”政策，市场在平稳中前行。

随着复工复产推进，各地楼市逐渐回暖。省住建厅、省统计局通报显示，至6月末，全省大部分市州新建商品房成交量已恢复至2019年同期水平。

关键词二：融城发展

推动融城发展，长株潭一体化“三干”项目(芙蓉大道、洞株路、潭州大道快速化改造项目)于2020年10月集中通车，让长沙、株洲、湘潭三市“半小时交通圈”和“半小时经济圈”触手可及。

同时，长株潭城际铁路“四完善两加快”、长株潭轨道交通西环线项目合称的“两轨”项目也在全力推进中，给片区发展带来机遇。肉眼可见的是，在湘江西岸，由长沙洋湖板块往南，从湘潭九华片区往北，大量楼盘项目成片出现。

不仅如此，省政府办公厅出台《关于支持湘江新区深化改革创新加快推动高质量发展的实施意见》，发布湘江新区12项重点任务，提出将布局建设湘阴、湘潭九华新片区，也给房产界带来了更多想象空间。

关键词三：“最具幸福感城市”

11月18日，2020中国幸福城市论坛在杭州举行，长沙再次荣登榜单，连续13年获评“中国最具幸福感城市”。不仅如此，长沙经济发展强劲，房价保持稳定，加上对“房住不炒”的坚定落实，引得各地前来交流。2020年下半年，深圳、东莞等相继来长沙学习交流楼市调控和监管工作。

网红长沙，不止有“茶颜悦色”和“文和友”，也吸引了源源不断的新市民，为城市带来生机与活力。统计数据显示，长沙市的人口净流入从2016年开始提速，当年全市常住人口新增21.34万人。2017年、2018年、2019年，长沙市常住人口新增分别是27.29万人、23.66万人、23.98万人，增幅居全国省会城市前列。

2020年的统计数据目前还没出来，但长沙城的热闹和城区面积的不断扩容，反映出人口新增没有减速。

关键词四：省域副中心

2020年12月18日，岳阳融创健康城(康养中心)举行开工仪式。这是融创中国在岳阳布局的又一个大体量项目，为岳阳跻身“省域副中心”城市写下注脚。

2020年岁末发布的湖南“十四五”规划建议中，明确提出构建“一核两副三带四区”的全新区域经济格局，其中，“建设岳阳、衡阳两个省域副中心城市”的定位备受各界瞩目。

衡阳也迎来了大的投资开发，碧桂园、恒大、绿地、美的等头部房企在衡阳均布局了项目。

省域副中心城市，通常指在一省范围内综合实力较周边城市强大、经济辐射力超出了自身管辖的行政区范围，拥有独特的优势资源，可以被赋予带动周边区域发展重任的大城市。统计数据显示，至2019年末，衡阳市常住人口为730.06万人，岳阳市常住人口为577.13万人。

关键词五：城市更新

“棚改”退潮，“旧改” 提速。我省2020年全面推进城镇老旧小区改造，按照基础类、功能类、提升类的分类要求，重点抓好拆除违章建筑、雨污分流、二次供水、加装电梯和配套基础设施、公共服务设施建设等内容。

各地均有积极进展。长沙大力推动“精美长沙”，提出建设有颜值、有气质、有内涵、有格调、有品味的城市，还就城市更新投资建设运营成立专门公司，与中建五局、万科等企业建立良好合作。湘潭大规模启动了164个老旧小区改造开工，直接拉动投资5.17亿元，改造后的小区普遍增值每平方米800至1000元。

2020年岁末，中央经济工作会议再度定调“实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造”，将给城市带来新变化，也将让居民的房产保值增值。

关键词六：TOD

2020年6月，长沙地铁3号线、5号线一期工程开放载客，加上已经通车运营的地铁1、2、4号线，构成了省会轨道交通“米”字型骨架，也让TOD这个略显生涩的英语缩写为人所知。

TOD(Transit-Oriented Development)，即“以公共交通为导向”的社区开发模式，随着城市发展走向精细化，这一“轨道交通+物业”的模式，为改善交通拥堵、实现资源高效利用提供了新的解决方案。包括龙湖、万科、碧桂园、绿地等在内，越来越多的头部房企切入这一赛道。

TOD在省内已有“落地”。长沙万科和长沙市轨道集团合作，在地铁2号线东端终点站的黄兴车辆段上盖进行物业开发，2020年10月双方又宣布在长沙文昌阁开发全省首个文旅TOD综合体。绿地地产以38.01亿元摘得长沙梅溪湖TOD地块，进行地铁上盖物业开发。

关键词七：交房即交证

“交房即交证”，这项首创于株洲的住建领域“最多跑一次”改革，从“星星之火”渐成“燎原”之势。2020年，全省各市州均在不同时间举办了“交房即交证”首发仪式。

以往，因为流程复杂、手续繁多、信息不共享、开发建设单位落实主体责任不到位等原因，一套商品房从预售签约到取得不动产权证书，普遍需要两三年时间。交房与交证不同步，给购房者在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了一定困扰。

改革蹄疾步稳。2020年7月，省自然资源厅、省住建厅等4厅局联合印发《关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知》，要求省级层面加强政策支持，市州层面试点先行，再以点带面、由市到县逐步推进，到2021年全省新建商品房全面推行“交房即交证”。

关键词八：市场分化

整体平稳是2020年湖南楼市的主旋律，但两个领域的分化态势已经显现。

长沙与三四线城市之间出现分化。长沙受经济发展态势良好、资金人口净流入、房价相对不高等因素影响，房地产项目去化加快，土地拍卖市场火热;省内三四线城市尤其是人口净流出城市，受疫情、棚改收缩等综合因素影响，住房需求相对疲软，房地产市场承压明显。

住宅与其他产品之间也出现了分化。住宅市场很少看到打折促销，反倒是公寓市场，不少项目面对高库存选择了以价换量，推出“8折”“优惠5万”“第二套半价”等多种促销手段。省住建厅、省统计局数据显示：前三季度，全省商品住宅销售面积5421.51万平方米，同比增长4.3%;办公楼销售面积57.58万平方米，同比下降25.1%;商业营业用房销售面积315.09万平方米，同比下降16%。