618前，SOHO中国打折卖给黑石，潘石屹打的什么算盘？

传了一年多的SOHO中国出让一事，在618前夕终于尘埃落定——昨天（6月16日）晚间，SOHO中国（00410.HK）发布公告称，已经收到黑石集团发出的全面收购要约，收购价格为每股5港元，总额236.58亿港元（约195亿元人民币、30亿美元）。交易完成后，黑石将取得SOHO中国控股权，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。
 

值得一提的是，SOHO中国在2020年曾两度传出要进行私有化的消息，但均“无疾而终”。如今SOHO中国一旦出售成功，意味着58岁的潘石屹把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓，可能全面转战海外市场。
 

老潘的致富经

十几年前，SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。坐落在北京望京的望京SOHO一度被认为是SOHO中国的代表作。

而SOHO中国的持有者潘石屹，也是中国地产界的大红人。曾几何时，潘石屹是SOHO中国最好的代言人，老潘隔三岔五说两句，SOHO一年广告费都可以省了。

老潘虽然也土，但不像万达王健林或者恒大许家印那么豪；他虽然也标榜热爱运动，离婚再婚，但比万科王石更接地气且不会为一碗红烧肉而晚节不保。

事实上，潘石屹是一个特别精明的人，这从他的创（fa）业（jia）史就可见一斑。

1987年，24岁的潘石屹放弃了已经捧在手里的“铁饭碗”在深圳和海南开始了他的房地产生涯。1990年，还没谢顶的潘石屹同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司，翌年公司正式更名为万通公司。
 

1993年，组建万通集团时的核心团队（左起：冯仑、潘石屹、王功权、王启富）

江湖上喜欢将潘石屹和冯仑、王功权、易小迪、刘军、王启富几人并称为“万通六君子”。潘石屹通过万通公司高息借贷1000多万元炒房地产，在海南省第二波经济热潮中半年多就赚1000多万元。

1994年，离过两次婚又带着一个儿子的潘石屹通过冯仑认识了张欣——一个比自己小2岁、从美国高盛回来喝过不少洋墨水的女性。两人闪婚后于1995年创立了SOHO中国，两人共同开发和收购位于上海和北京黄金地段的商业房地产项目，成为中国地产界的一段佳话。

2007年SOHO中国在香港联交所主板成功上市，创造了当时亚洲最大的商业地产企业IPO。
 

潘石屹和张欣

SOHO中国为何风光不再？

上市后业绩上涨最快的那几年，“煤老板”是潘石屹的重要客户，2010年，SOHO中国销售额达到最高峰238亿元。

但煤老板的购买力无法挡住SOHO中国业绩下滑，随着楼市调控以及地价上涨，2012年该公司销售额降至94.68亿元。2012年8月，潘石屹宣布SOHO中国告别散售，转为持有北京、上海等大城市里优质地段的出租物业。

潘石屹和张欣从房地产开发商转型成包租公包租婆的转型计划并不顺利。2014年，SOHO中国再次转型，往共享办公领域发展。但这一业务也以失败告终。
 

2019年10月22日，有消息称SOHO中国已经把共享办公的相关资产SOHO 3Q打包转让了。

出于改变财务状况以及股价等原因，看空中国房地产的老潘开始了卖卖卖的道路——从2014年开始SOHO中国再次出售物业，卖掉了超过350亿元的资产。
 

大甩卖之后，SOHO中国目前共持有9个项目，其中包括潘石屹曾经最引以为傲的八大核心项目，即前门大街、望京SOHO、光华路SOHO二期、丽泽SOHO，SOHO复兴广场、外滩SOHO、SOHO天山广场、古北SOHO。

但上述八个项目也已有出售消息传出。早在2019年10月，市场便有消息称，潘石屹想要出售上述八个项目，交易价值可能高达80亿美元。从那时起，所谓“潘石屹要跑了”的传闻甚嚣尘上，坊间猜测老潘正在清仓SOHO中国在中国境内的资产。

2020年3月，SOHO中国首次传出与黑石集团进行私有化谈判，收购金额为40亿美元，每股报价6港元，较SOHO中国当年1月份平均收盘价3.03港元溢价近一倍。黑石集团并将承担SOHO中国的债务。然而，谈判了5个月之后，双方分道扬镳。

2020年11月，市场再度传闻SOHO中国要私有化，这次买家是高瓴资本，但很快遭到后者否认。

与此同时，SOHO中国的财报也越来越难看——年报显示，成本快速上涨，加上受疫情影响，租赁市场受挫，SOHO中国2020年全年净利润出现腰斩，仅为5.435亿元，同比减少58.83%，“腰斩”都不止。截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，总借贷共计约184.70亿元，账面货币资金仅剩4.66亿元，而2018年、2019年分别为55.66亿元、24.3亿元。

如今，SOHO中国终于还是回到黑石集团的“怀里”，但交易对价从上次的40亿美元降到30亿美元，算是打了七五折。如果收购SOHO中国最终顺利完成，这将成为黑石集团有史以来在中国市场最大的一笔房地产投资。
 

黑石集团办公室

清仓SOHO中国的钱，老潘要投哪儿？

在国内卖卖卖的这些年，潘石屹夫妇通过离岸家族信托基金在海外买买买——2011年，潘石屹通过Capevale Limited投资了纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼项目，投资额约5亿到7亿美元；2012年，张欣斥资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；2013年年初，张欣通过家族信托与巴西财团共同以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权……

与此同时，潘石屹长子潘瑞在英国成立了EREC Estates房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。
 

潘石屹和长子潘瑞

虽然上述境外资产与SOHO中国没有直接的资金往来，但家族信托的资金来源却与SOHO中国关系密切！

根据SOHO中国2007年在香港上市前披露的招股说明书显示，当时SOHO中国上市公司的两大股东Boyce和Capevale（BVI），分别由潘石屹和张欣全资持有。2005年潘石屹将其Boyce公司的股份，以馈赠方式，转让给了张欣。之后，张欣将所持股份转入信托，并且成为该信托的唯一受益人。从股权结构上看，该信托基金持有SOHO中国63.93%的股份。