中介鼓吹房贷按揭转抵押？ 银行人士：应警惕风险

近日，《中国经营报》记者了解到，多位中介在社交平台发布“房贷按揭转抵押”的消息，具体而言，中介可帮忙成立公司并准备全套资料，即可把年化5.2%以上的二套房按揭贷款转换为4.5%的抵押贷款。

“还没买第二套房或者已经按揭买二套房的客户一定要通过这种方案‘转贷’，会节约很多成本。”其中一位中介人士表示：“做这个业务必须有一套全款的房子，然后我们帮你注册公司，办好营业执照、财务流水等数据，大概只需要1.5%（贷款总额）的费用，费用取决于你实际情况，如果你名下有公司，我们操作起来相对省事，费用也会少收一点。我们可以给你申请下来4.5%成本的房抵经营贷，而你如果按照按揭的方式去买二套房，按揭利率至少5.2%，算下来还是划算的。”

当问及该操作是否有风险时，上述中介人士表示：“我们做很多单子了，没有出过事儿，不然怎么收你服务费。只要你配合，银行就不会查出来。”

记者就此方案采访银行人士，某国有大行客户经理表示：“按揭房贷和房抵经营贷对应的是两种产品，后者是针对企业客户的，企业将房产质押给银行而办理的经营贷，利率相对优惠。不过，房抵经营贷在申请中银行还会审核相应条件。对于个人而言，一旦银行查出来资金用途存在问题，就要承担断贷的风险。”

一位股份行人士分析：“按揭房贷转成房抵经营贷，一方面是涉及到虚构贷款申请条件，有一定的风险；另一方面，还需衡量其中的成本，如果要转成经营性贷款需要名下有公司，这意味着注册公司需要一定成本，此外，转贷需要在上一家银行解抵，把尾款结清才行，结清尾款的资金可以是自己的现金，也可以是过桥资金，这都是需要考虑的资金成本。”

今年以来，为支持实体经济和进一步减费让利，银行下调了企业的贷款成本，部分银行提供的房抵经营贷利率可达到4.3%。而房抵经营贷与按揭贷之间较大的利率差给不少投机分子提供了“套利空间”，部分企业主会选择以房抵经营贷的方式获取较低成本银行贷款，然后投资买房。

不过，这一情况亦引起了银行方面的警觉。此前，有报道称，深圳等地有部分国有大行已于近期收紧房地产经营贷的贷款条件，提高个人经营性贷款合规审核门槛的同时，穿透审查企业资金流水。

北京金诉律师事务所王玉臣律师表示，银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪做他用。经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。这种贷款是给中小企业经营的惠民举措，更是明令禁止不允许流入楼市的。

“现实生活中，经营贷流入楼市并不少见。尤其是当经营贷利息少于房贷的时候，在一些中介机构，甚至银行的诱导下，一些购房人利用新设公司或者购买的公司骗取经营贷，用于支付首付款或者先多方筹集资金付全款，然后再用房子抵押贷款偿还之前的过桥借贷。” 王玉臣指出。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于此类贷款，需要注意贷款抵押品的管理和贷款资金的流向，当前部分中介把房抵按揭贷进行包装，然后获得新的贷款，这其实是有风险的，所以后续一定要严管此类抵押贷款，尤其是在抵押物评估、抵押品的属性、贷款资金的流向方面需要管控，真正做到贷款的健康发展。