存量房出租就不限购，长沙楼市新政成全国“标杆”

全国房地产调控模范生，再给全国人民看到了“长沙智慧”。

5月11日，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(以下简称《方案》)，给长沙市的房地产市场送上一个重磅炸弹。

根据《方案》内容，长沙将全面打通新房、二手房、租赁住房市场的“通道”——鼓励业主把存量房用来出租，这些出租的住房，将不纳入家庭住房套数计算——这就意味着，有多套房、处于限购状态的长沙家庭，只要把名下的房产租出去，就能甩开限购的限制，新房说买就买。

《方案》也明确提到保障租房人权益的举措——业主需要跟官方背书的两大具有租赁住房管理经验的市属国有企业，长沙房产(集团)有限公司和长沙市建设发展集团有限公司，签订相关协议，并由长沙市住房租赁监管服务平台进行监管，租赁住房运营年限时间不低于10年。长沙也将力争到2025年末，筹集租赁住房不少于15万套——这无疑是平稳长沙房租市场价格，稳定租赁市场房源的重要举措。

接受潇湘眼采访时，前我爱我家前副总裁、景晖智库首席经济学家胡景晖表示，“长沙方案”方方面面都设计得非常有效，这项制度设计着实值得点赞。

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房住不炒大格局下，长沙方案一石多鸟

《方案》一出，长沙首开先河的举措在坊间引发讨论无数。

有人说“长沙方案”赢麻了，真是一石多鸟——在维持“房住不炒”的原则下，既能有效激活新房市场，盘活空置房平稳租房市价，帮助政府完成租赁住房指标，缓解财政压力，也能借助政府从中斡旋的能量，长期可持续规范租赁市场，对业主、租户以及政府方面来说，是三方共赢。

长沙市中心IFS，图源于IFS

事关切身利益，本地长沙居民自然激动非常，根据《方案》内容逐字逐句推敲，争取不遗漏任何空隙。

提出的疑问也相当细节。诸如新政出台后，购买新建商品房或存量房用来出租，是否不计入家庭住房套数；家里有多套房屋可出租，是不是给自己留下一套房屋后再购买一套房等。

5月12日，《方案》出台不到24小时，长沙市住建局相关负责人接受媒体采访时，再为群众答疑解惑。

根据住建局说法，长沙市出台的原限购政策保持不变。

目前长沙市内，能出租且不纳入家庭住房套数计算的存量房，只针对《方案》施行之前，已经网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，《方案》出台后买房再出租，依然纳入家庭住房套数计算。

有多套房屋满足出租条件的家庭，则按照“一户核减一套”的原则，家庭住房套数计算时只会核减一套，鼓励大家将名下多套住房用来出租。

总体来说，长沙对炒房客冷面依旧，新《方案》对本地改善房屋居住的人群相对友好。比如之前买了住宅性质公寓，处于限购范围内的房主，就可以将手里小户型用来出租，以租养贷，买更符合需求的房子。

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“长沙方案”再成全国楼市新政标杆

 “长沙方案”算的上是全国楼市新政的又一大标杆。

相对于其他城市，埋头卖新房，把重心放在降首付、房贷利率、放宽公积金贷款要求以及落户等政策上。长沙独辟蹊径，一揽子打通新房、二手房和租房市场的“通道”，算得上是开创性举措。

众所周知，人口与房地产市场息息相关。

长沙在2026年前要实现市内常住人口达到1200万的人口KPI，截至2021年年底，长沙人口近1024万，这就意味着，未来长沙还将大手笔“抢人”，为城市发展源源不断输入至少176万人。

在此基础上，与新市民在长沙生活、工作密切相关的房屋租赁市场，自然要得到长沙方面的保驾护航。

长沙夜景，图源于长沙发布

而发展房屋租赁市场，关键举措是增加房源供应。

在景晖智库首席经济学家胡景晖看来，增加房源供应的核心问题，取决于谁来当房东。政府和机构来当房东，投入大，周期长，见效慢，且房屋租赁的最大房源在市民手里，由市民来当房东最为有效，既能盘活市场空置房，也能增加市民的收入。

“想要市民愿意来当房东，还要基于稳定租房市场需求，签订租赁年限不低于十年的合约，政府必须给予一些政策的优惠和甜头儿。给出针对性的限购松绑福利，比如出租的房子不计入限购的家庭持有套数范围，或者减免房地产税等等。”胡景晖说。

所以，堪称严丝合缝“长沙方案”，既针对性松绑限购，又增加租赁房源供应，既稳定了长期租权，又能让市场房源跟政府合作，在政府平台上接受监管，称得上是国内房地产市场，实现多方共赢的典范。

此外，接受潇湘眼采访时，胡景晖也提出建议，未来长沙在房地产税的征收策略上，也可以延续《方案》中对市民的福利，即每个家庭用来出租的房屋，一旦在政府有关部门登记备案或缴税，这套房便可免于征收房地产税。

而随着长沙迈出别开生面的步伐，以“长沙方案”为起点，国内房地产领域或将掀起一场吐故纳新，因地制宜的调控竞赛。

潇湘眼将持续关注。