华夏幸福债务劫：创始人自掏90亿纾困，二股东平安放弃输血

船只触礁，生存还是毁灭，或许只在瞬间。

过去半年来，华夏幸福这艘大船，正面临生死关头。如何处置上千亿债务问题，是摆在这家河北千亿房企面前最紧要的难题。

多个信源向《凤凰WEEKLY地产》证实，华夏幸福化债方案将于7月公布。据媒体报道，方案大概率包含债务展期、国资入场、业务调整几个方面。

“债权人多，谈判难度比较大。大的债权人之间也有分歧，所以很难用一刀切或者一揽子的方案去满足他们。”一名前华夏幸福员工张亮（化名）透露，公司一开始说5月出方案，后推迟到6月，具体什么时候还要看公布时间。

7月将至，华夏幸福何去何从，也是业界关注的重点。

但，张亮决定不等了。

旧改项目，卖了？

为回笼资金，华夏幸福此前已散售多处资产。

半个月前，华夏幸福将南方总部旗下旧改项目出售给深圳本土开发商鹏瑞的消息，引起外界遐想。

6月10日，企查查显示，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司更名为“鹏瑞（深圳）城市发展有限公司”，股东也由华夏幸福（深圳）运营管理有限公司全资所有，变更为鹏瑞地产。

同日变更的还有华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司的管理人员。

从华润置地入职华夏幸福的赵荣，其职务由总经理变更为董事长，徐龙彪、王笑、庞慧退出，新增管理人员林旗、郭东风、朱莎三人，为鹏瑞方人士，其中郭东风为鹏瑞集团董事局副主席。

这些人员，全部出自“华润系”。他们早在今年3月就被曝跟随前华润置地“灵魂人物”、现任华夏幸福联席董事长、总裁的吴向东一同出走，集体加盟鹏瑞。

截至发稿，记者就上述变动向鹏瑞方面发去采访涵，未获回应。

华夏幸福方面对《凤凰WEEKLY地产》回应，“目前确认的消息就是企查查上的公开信息，吴总（吴向东）目前也没有变动，因为上市公司总裁变动的话会发公告。”

“债务压顶之下，华夏幸福将操作周期长、不确定性较多、回款速度较慢的旧改业务打包售出来换取现金，能够帮助华夏幸福在一定程度上缓解流动性压力，自然也是华夏幸福解决当前困境的正确解法。”IPG中国首席经济学家柏文喜对《凤凰WEEKLY地产》分析。

南方总部怎么办？

此次出售的旧改项目，是平安注资华夏幸福成为二股东后，其“代言人”吴向东在南方总部主导的项目之一。

不少人猜测吴向东从华夏幸福带走的，不止是旧改项目，还有最值钱的商业地产。

据此前媒体报道，华夏幸福商办业务并表约在300亿至400亿元规模，其中旧改项目体量并不算大。

2019年以来，华夏幸福南部区域获取大量商业地块，占用了华夏幸福极大的资金。有媒体统计，华夏幸福在商业地产领域拿地总金额近350亿元。

下一步，华夏幸福会不会选择将后续投资较大而回报较慢、流动性较差的商业地块也打包出售，以化解和缓解当下的流动性压力？

张亮告诉《凤凰WEEKLY地产》，华夏幸福出售南方商业地产不太现实，因为中间还隔着二股东平安。

有媒体报道称，转让给鹏瑞的旧改项目尚未投入大量资金，而商业地产是花了大力气拿下的，是整个南方项目最值钱的资产，处置方式尚未确定。

平安与华夏幸福分手？

吴向东传出离职后，外界也猜测平安或与华夏幸福正式“分手”。

华夏幸福由河北商人王文学于1998年创立，一直标榜为“产业新城运营商”，重仓环京区域。华夏幸福打造的固安产业新城，距离北京50公里，也被视为产业新城的样板间。

凭借此模式，过去的很多年，华夏幸福曾受益于京津翼一体化政策，一度跻身千亿俱乐部。

转折来的猝不及防。2017年，环京限购政策之下，华夏幸福遭受重创。

到了2018年下半年，华夏幸福现金流首次告急。

这时候，“白马骑士”中国平安来了。

2018年7月、2019年2月，平安资管两次注资约180亿，获得华夏幸福25.25%的股权，位列第二大股东。

王文学在窘境中等来了平安，但平安并非单纯的财务投资者角色，吴向东也是带着任务来的——服务平安的发展战略需要。

吴向东曾是“华润万象城”的缔造者，带领一众旧部加盟华夏幸福后后，在南方总部率先发展商办综合体及旧改，还涉及康养、长租公寓等业务，这与其团队在华润置地积攒的经验及资源有关。

产业新城出身的华夏幸福，也迎来了内部期待的第二增长曲线。

到这时，华夏幸福形成了“南北分治”的格局：以创始人王文学为主的北方团队，和以吴向东为首的南方团队，二者独立运营。

前述工商变更的主体华夏幸福（深圳）城市更新主攻旧改。据悉，已在深圳、东莞、广州等地获得十几个旧改项目。

而华夏幸福（深圳）运营管理有限公司成立于2018年12月，被视为华夏幸福南方总部的主要平台。

“刚开始，大家还是很期待，强强联手能够1+1>2。”张亮回忆，南方总部拿下的若干个地块里面，虽然主要是南方总部的力量，但北方总部也帮忙做了很多事，也有功劳。

吴向东曾公开放言：“我们要做中国最好的商业地产项目，最终也成为最好的商业地产发展商或运营商之一。”

第一年，平安和华夏幸福度过了一个甜蜜期。

但此后，二者的关系似乎发生了微妙的变化。

“后期二者之间的分歧比较多，”按照张亮的说法，华夏幸福是少有的、真正在做产业地产的公司，它是一个长周期、高投入的业务。平安在投资的时候，可能对这个模式的特点了解不够，所以导致在投资的时候，对现金流方面提了很多要求。

当然，也有可能是因为，他曾是华夏幸福的一份子。 事实是，有统计称，包括股权投资和表内债券投资，平安已对华夏幸福“输血”540亿元。 今年3月，平安集团董事总经理兼联席CEO谢永林称，平安集团称后续将不再给华夏幸福出钱。

“平安如果（资金）继续跟上的话，华夏幸福的产业能力，再加上吴总（吴向东）的人脉，以及南方总部商业地产的运营能力，其实是一个很好的组合。但是，可惜了。”张亮感叹。

柏文喜分析，吴向东的离开意味着平安不会再继续向华夏幸福投入或者借给华夏幸福现金了，但是平安在华夏幸福的权益与债权依然存在，平安暂时也是无法抛弃和离开华夏幸福的。

“作为一个正规的投资机构，平安能做的就是在不再增加对华夏幸福的投资以止损的同时，要做好投资与借款损失计提并做好冲销损失的准备。”他说。

模式变轻，来不来得及？

张亮回忆，早在2020年12月，就有多个区域由于资金问题，导致投资困难。当时，他就意识到“问题已经很严重了”。

在今年2月的内部讲话中，王文学说，要千方百计保持有序经营，“产业新城，该搞的还得搞，该招商还得招商；孔雀城咱们还得建，还得卖。”

此前，华夏幸福主要依靠“产业新城+配套住宅”开发模式，用“高周转”的住宅开发业务孔雀城，反哺“慢周转”的产业新城开发业务，实现现金流平衡。随着政策调控升级，泡沫被戳破，单纯依赖产业培育和人口聚集，园区价值提升变得缓慢，需要长期资金的支持。

对这个问题，华夏幸福似乎在努力采取措施。

今年以来，华夏幸福旗下产业新城项目也发生了变化。

6月17日，华夏幸福产业发展集团与陕西省韩城市政府围绕城市定位、招商引资、产业服务等内容进行了交流。华夏幸福基业股份有限公司执行总裁赵威称，双方将从产业咨询、产业招商、产业服务、产业基金等方面进行合作。

而华夏幸福的角色变成提供“产业招商服务”，开始向轻资产模式转型，区别于此前提供综合开发服务的重资产模式。

“不得不走的一步棋，基本上是千方百计地扩大现金流，扩大收入。”张亮透露，华夏幸福确实在进行一些转型，为愿意使用华夏幸福服务的合作方提供服务。

此外，华夏幸福旗下的住宅项目孔雀城，部分也在正常出售交房。

张亮介绍，今年一季度，孔雀城项目运作尚存在问题，后续，各大区域进行资金隔离，封闭运营，“就是各个区域的资金，就在各区域使用”，保证了一大部分区域业务的正常开展。

“我今天干到这，愿赌服输。”华夏幸福创始人王文学曾说。据他说，其本人已经掏了93亿元填补华夏幸福的债务窟窿。

但是现在看来，杯水车薪。

截至6月21日，华夏幸福逾期债务本息669.9亿元，截至28日，其总市值仅剩205亿元。

在今年2月的内部讲话中，王文学言辞恳切，呼吁有“义气”的弟兄们，能留下来，帮助他，帮助公司，渡过难关。

但是单靠义气，恐怕也只能留人一时。

“王文学董事长很厚道，也很仗义，替他可惜。”权衡之后，张亮还是选择离开。

他的语气中难掩失落，为自己，也为履职6年的华夏幸福。