长沙“商改住”缓解房企资金压力

近日，长沙两部门联合发布关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知（以下简称“通知”），明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；已完成项目总平面图审批，但开发、去化存在困难的公寓等类住宅商品房，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。

业内人士表示，该政策的出台，将有力促进商办物业去库存，缓解开发商资金压力。

实际上，在没有改变控规指标的条件下，长沙已有龙湖春江郦城滨江颂、长沙星城天地项目成功“商改住”。

直指商办产品去库存

政策出台之后，商业公寓、商业大平层项目一时之间颇有话题度。

湖南中原研究院执行院长陈世霞向记者表示：“‘公寓改住宅’政策出台，主要是为长沙目前库存高企的商办物业尤其是公寓纾困。”

长沙一地产人士认为，“商改住”有助于房地产市场的结构性调整，还有助于开发商更好地盘活存量资产，减轻其负担。

易居研究院研究总监严跃进分析称：“长沙更全面顾及了开发商的资金问题，有助于更好盘活存量、消化存量。”过去很多城市的改革初衷重心在于“销售困难”，但是此次长沙考虑得更全面，不光关注了销售端的问题，也关注到了开发端的问题。

落地周期较长，面临难点

值得关注的是，长沙“商改住”政策有不少限制条件。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，长沙在存量建筑上做调整，突破比较大。他同时指出，尽管非住宅可以调整为住宅用途，但通知明确提出“在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下”“符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求”“合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同”等要求。每一个项目都需要住建、规划等部门进行磋商，落地的周期会比较长。

房产研究人周荣飞指出，“商改住”面临三大难点：“商改住”后的损容问题、补交土地出让金的问题、新增教育配套的问题。

今年，长沙有两宗地块在挂牌条件中，区分了商业楼面地价与住宅楼面地价，且均参照商品房市场而非基准地价，这两宗地块的商业楼面地价低于住宅楼面地价。“在住宅地价比商业地价贵的时候，商改住对应的计容建面肯定要补交土地款。”周荣飞如是说。

他还表示，“商改住”后新增的居住人口势必需要对应数量的学位指标。在这种情况下，若是项目位于学位饱和的主城区则操作的可行性就几乎为零。

据湖南中原研究院研判，现在公寓改为住宅，需要补齐相应的公共服务和基础配套设施，如补建学校或者补交基础教育配套费等。因此，公寓改住宅可能会导致容积率的损失或增加开发成本，而且如果片区配套容量不能承载更多的住宅产品，或没有补充相应的配套设施的条件的话，则不能进行调整。

长沙已有“商改住”成功案例

“商改住”在长沙已有成功案例。2023年底，龙湖春江郦城滨江颂报批将原本的1栋公寓改为住宅，新增了150套住宅。项目相关人士表示，截至目前，项目已销售了110多套住宅，剩下的产品以大户型为主。

长沙成功“商改住”的还有星城天地，该项目B号栋由服务型公寓变更为住宅。长沙市自然资源和规划局在调规的批前公示中注明：该项目为商住用地，其中1号栋、2号栋住宅降层，剩余有住宅可建容量，不涉及商业和住宅可建容量调整。

需要关注的是，以上两个项目“商改住”并没有改变土地挂牌文件中的规划指标和商住比。

此次新政进一步明确，公寓等类住宅项目调整为住宅，原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求。

李宇嘉表示，具备户型小、价格低等优势的非住宅是保障房的一个重要来源。“商改住”之后，若是官方收购此类公寓，既能解决保障房来源，还能实现去库存，稳定商品房销售。